Dù bạn là nhà đầu tư hay môi giới thì định giá nhà đất cũng là kỹ năng thiết yếu phải có. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết chi tiết về nó. Bởi lẽ đó, bài viết dưới đây đã tổng hợp giúp bạn những cách định giá bất động sản chính xác nhất hiện nay.
1. Tìm hiểu tổng quan về thẩm định giá bất động sản
1.1.Giải thích định giá bất động sản là gì?
Định giá bất động sản được hiểu đơn giản là việc vận dụng các phương pháp, công cụ để xác định giá trị của một sản phẩm bất động sản cụ thể.
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, không thể di dời và có nhiều tài sản khác gắn liền. Do đó, việc định giá bất động sản cũng phụ thuộc bởi rất nhiều yếu tố.
Việc định giá nhà đất chính xác không chỉ giúp bạn có được lợi nhuận cao hơn, tránh mua “hớ”. Mà còn có thể hạn chế được những rủi ro về sau. Tuy nhiên, để có thể đưa ra được mức giá chính xác, nhà đầu tư hay người môi giới bắt buộc phải có am hiểu nhất định.
1.2.Mối tương quan giữa thị trường và cách định giá bất động sản
Thị trường bất động sản được hiểu là khoảng thời gian, địa điểm cụ thể diễn ra các hoạt động giao dịch bất động sản. Như: mua bán, cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp và kể các dịch vụ như môi giới, tư vấn…
Thị trường BĐS chịu sự quản lý, tác động lớn của nhà nước. Các chính sách, quy định cua nhà nước có thể quyết định sự phát triển hay kìm hãm các hoạt động kinh doanh BĐS.
Giá BĐS sẽ phụ thuộc lớn vào mối quan hệ cung-cầu của thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS sẽ bị đẩy cao lên. Còn ngược lại, khi cầu thấp hơn mức cung, giá cũng thường có xu hướng giảm xuống.
Tuy nhiên, giá BĐS còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như “cạnh tranh không lành mạnh”, “đầu cơ”. Hoặc các yếu tố tác động của Nhà nước như đầu tư quy hoạch, nâng cấp cơ sở hạ tầng,..
Một sản phẩm BĐS được đánh giá tốt. Là khi tại thời điểm định giá, BĐS đó đang được sử dụng hợp pháp và đem lại thu nhập ròng lớn. Hoặc có tiềm năng tăng giá trị, đem lại thu nhập lớn trong tương lai.
1.3.Mục đích việc định giá bất động sản
- Thực hiện các giao dịch BĐS: mua bán, thế chấp, cho thuê, chuyển nhượng hay vay ngân hàng.
- Định giá tài sản phục vụ cho kiện tụng, pháp lý
- Xác định giá trị để đầu tư, góp vốn cổ phần hoá doanh nghiệp
- Hạch toán kế toán: Tiến hành thẩm định giá bất động sản để nộp thuế theo quy định.
- Phục vụ tư vấn
- Đền bù
2. Cách định giá bất động sản chính xác cho người mua
2.1.Cách định giá bất động sản thông qua bảng giá đất
Bảng giá đất có lẽ không còn là thuật ngữ quá xa lạ với những người kinh doanh bất động sản. Có 2 loại bảng giá thông dụng nhất hiện nay: bảng giá đất Nhà nước và giá đất thị trường.
Bảng giá đất Nhà nước được hiểu là các mức giá cho từng loại đất được UBND cấp tỉnh quy định.
Mức giá ban hành đã dựa trên các bước định giá và áp dụng khung giá các loại đất. Thường, bảng này sẽ được sửa đổi và ban hành cứ 5 năm 1 lần.
Chỉ cần gõ từ khóa “bảng giá đất + khu vực bất động sản bạn cần tìm”. Bạn đã có thể dễ dàng tìm hiểu bảng giá này trên internet hay các website uy tín.
Giá đất theo thị trường là giá được hình thành do thỏa thuận của các bên trong giao dịch. Giá này không phụ thuộc vào bảng giá Nhà nước. Thông thường giá này sẽ gấp tầm 4 lần bảng giá nhà nước ban hành.
Theo các chuyên gia, tỉ lệ có thể chấp nhận được là gấp 3.8-4.5 lần so với giá nhà nước. Thực tế, thì đa số các giao dịch thành công đều áp dụng theo tỉ lệ chênh lệch này.
2.2.Định giá bất động sản thông qua môi giới
Là nhà đầu tư, nếu không muốn tự thẩm định giá bất động sản. Bạn có thể nhờ tới các công ty hay nhân viên môi giới bất động sản.
Nhân viên môi giới bđs thường là những người am hiểu được chính xác thị trường, giá cả. Nên có thể đưa ra mức giá nhanh và tối ưu nhất cho bạn.
Ưu điểm của cách định giá bất động sản này là bạn tiết kiệm được thời gian và công sức. Đồng thời cũng có thể nhận được nhiều lời khuyên hữu dụng, tiếp cận được nhiều lô đất, mặt bằng tốt hơn.
Tuy nhiên, bạn cũng cần cân nhắc về phí dịch vụ và tìm địa chỉ môi giới thật uy tín.
2.3.Thẩm định BĐS dựa trên vị trí
Đây cũng là một cách định giá phổ biến nhất hiện nay. Với cách này, bạn cần xác định bất động sản định mua đang nằm tại quận, huyện, khu vực nào?
Nhà, lô đất đó ở hẻm hay mặt tiền? Trong hẻm thì là hẻm nhỏ hay lớn? Những yếu tố kể trên đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản đó.
Thường thì những đất ở mặt tiền, khu dân cư đông đúc thì sẽ có giá cao hơn. Vì vị trí này có giá trị kinh doanh cao, thuận lợi cho mua bán.
Bên cạnh đó, bạn cần xác định các tiện ích xung quanh như: trường học, siêu thị, bệnh viện,… có gần đó không?
2.4.Thẩm định giá dựa vào tình trạng nhà
Đây là một trong những bí quyết mua bán nhà đất mà bạn bắt buộc phải ghi nhớ khi kinh doanh lĩnh vực này.
Nếu là nhà phải biết chính xác đây là nhà cấp mấy? Là loại nhà là gì? Nhà phố hay biệt thự,… Đất thì xác định là loại đất gì? Đất thổ cư, đất nền dự án hay loại đất khác,…
Còn nhà chung cư bạn cần biết căn hộ đang ở phân khúc nào? Là bình dân, trung cấp hay hạng sang? Cơ sở hạ tầng có đảm bảo không?
Với mỗi loại, nhóm bất động sản sẽ có thẩm định giá khác nhau. Tuy nhiên, với bất kỳ loại nào, bạn cũng cần lưu ý tới các yếu tố phong thủy, hướng đất, khu dân cư xung quanh,…
2.5.Cách định giá bất động sản thông qua ngân hàng
Ngân hàng có quy trình định giá bất động sản để cho vay vô cùng chặt chẽ. Bởi lẽ đó, nếu nhờ sự hỗ trợ của ngân hàng, việc đầu tư của bạn sẽ an toàn, chính xác hơn.
Tuy nhiên, bạn cũng cần lưu ý khi nhờ đến ngân hàng để định giá bất động sản. Vì quy trình của ngân hàng chặt chẽ và an toàn hơn nên cũng sẽ mất nhiều thời gian hơn.
Bạn có thể vụt mất cơ hội mua trong lúc chờ kết quả định giá từ ngân hàng. Bên cạnh đó, phí của dịch vụ này cũng cao hơn các cách định giá khác.
Thông thường, sẽ tiến hành định giá bất động sản của ngân hàng sẽ có quy trình 5 bước sau:
- Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá: yêu cầu của khách hàng, thời điểm để định giá và các nguồn dữ liệu cần thiết.
- Bước 2: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin thực tế của bất động sản
- Bước 3: Phân tích các thông tin về BĐS đã thu thập được
- Bước 4: Lựa chọn phương pháp và cách định giá phù hợp
- Bước 5: Rút ra kết luận và giá trị của BĐS cần định giá.
- Bước 6: Tiến hành lập hồ sơ và chứng thư
Cuối cùng, có một cách để nhà đầu tư định giá nhà đất không mất phí là tham khảo các thông tin trên internet, các website uy tín…
Sau khi đã thu thập được thông tin cần thiết từ các cách định giá trên. Bạn hãy tổng hợp lại và đề ra mức giá mua bạn cho là hợp lý nhất.
3. Cách định giá bất động sản theo CMA cho người bán
3.1.CMA là gì?
CMA (Comparative Market Analysis) là một cách phân tích thị trường được nhiều chuyên gia BĐS áp dụng. Cốt lõi của phương pháp này là so sánh một sản phẩm BĐS cần bán với 1 BĐS khác tương đương. Sau đó phân tích và đưa ra kết luận định giá chính xác nhất.
Sử dụng cách định giá CMA giúp người bán xác định đúng đắn và đưa ra giá bán hợp lý. Từ đó, giúp việc bán BĐS dễ dàng, nhanh chóng hơn, cũng tránh việc báo giá quá thấp.
3.2.Quy trình định giá bán bất động sản theo CMA
*Tìm hiểu tình trạng thị trường BĐS trong khu vực
Để đưa ra được mức giá chính xác và bán được nhà. Trước hết bạn cần nắm thông tin thực tế của thị trường BĐS và cơ sở hạ tầng của khu vực đó. Dưới đây là các yếu tố cơ bản mà bạn cần theo dõi:
- Thời gian BĐS được bán ra: Tại khu vực, thường các BĐS rao bán được bao lâu thì có người mua?
- Giá BĐS trung bình: tham khảo giá thực tế và bảng giá khu vực được Nhà nước ban hành.
- Thay đổi cơ sở hạ tầng tại khu vực: Theo dõi quy định pháp ý nhà đất khu vực, các chính sách đầu tư, quy hoạch.
*Tìm kiếm và nhóm các BĐS tương đồng chất lượng và đặc điểm.
Tìm kiếm trên các website, diễn đàn hay MXH những BĐS trong khu vực vừa được bán, đang chờ bán. Mà bạn xét thấy có điểm tương đồng về đặc điểm, chất lượng với với BĐS bạn đang định giá.
*Áp dụng các tiêu chí so sánh
Khi đã tìm được một số sản phẩm BĐS tương đồng. Bạn hãy lập một bảng so sánh, dựa các tiêu chí:
- Vị trí
- Pháp lý
- Diện tích
- Tiện nghi
- Hiện trạng
- Giá bán
*Rút ra kết luận, đưa ra mức giá hợp lý
Xác định những yếu tố giống và khác nhau giữa BĐS để so sánh và BĐS cần định giá. Đồng thời dựa vào các điểm khác nhau để có thể điều chỉnh giá.
Cách điều chỉnh và xác định giá thông thường sẽ là lấy BĐS được so sánh làm chuẩn. Nếu BĐS cần bán có nhiều điểm tốt hơn trên thì nâng giá cao hơn và ngược lai.
Trên đây những cách định giá bất động sản thông dụng và hiệu quả nhất hiện nay. Hy vọng những thông tin trên sẽ hữu ích, phần nào giúp được việc mua bán bất động sản của bạn thuận lợi hơn.
Trả lời